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Ley de Alquileres y rol del Estado (Por el Dr Carlos .P Cavalli Concejal F de T)

18 de junio de 2020 10:05

LA LEY DE ALQUILERES Y EL ROL DEL ESTADO

Cuando una parte cobra por dejar que alguien use una de sus propiedades, y la otra paga por usarla porque necesita un techo bajo el cual dormir, se está ante una situación de desequilibrio contractual. Las partes no están en un mismo plano de igualdad. Una está en un plano de mayor fortaleza de negociación. La otra, de mayor debilidad.

Pero esa situación no es una excepción. Es la regla general. En la mayoría de las relaciones económicas se presentan situaciones de ese tenor. La pregunta es: ¿qué debe hacer el Estado ante esas situaciones?

Hay 3 caminos posibles: 1) no hacer nada, 2) proteger a la parte débil, 3) proteger a la parte fuerte. (Entender esto es entender la diferencia entre un proyecto político y otro. Lo demás es cotillón.) Para bien y para mal, Argentina tuvo los 3 modelos de Estado en los últimos años:

1) ESTADO BOBO

Durante la década de los '90 el Estado se caracterizó por su ausencia. Por no hacer. Dejó de regular y comenzó a retirarse. Privatizó desde el petróleo hasta el sistema jubilatorio. Dio rienda suelta a la libertad de mercado. Cada cual quedó librado a su suerte. El más fuerte aplastó al más débil. Floreció el individualismo, el "sálvese quien pueda". El Estado sólo se limitó a mirar esa carnicería humana. Ese modelo terminó con más del 50% de los argentinos pobres, 1 de cada 3 sin trabajo, 5 presidentes en una semana y 30 muertos en Plaza de Mayo.

2) ESTADO ROBIN HOOD

Desde el 2003 al 2015 el Estado salió del closet. Empezó a intervenir. Tanto en las relaciones sociales como económicas. Recuperó empresas estratégicas que se habían privatizado. En ese camino, comenzó a tomar partido: entre el fuerte y el débil, eligió al débil. Por ejemplo: haberle quitado a 10 vivos el negocio de las AFJP para volcar esos recursos en mejorar el sistema de seguridad social (que incluyó la ampliación en la cobertura jubilatoria, la mejora en los haberes, la implementación de asignaciones universales y el plan de viviendas más grande de los últimos 80 años como lo fue el Procrear), quizás sea el símbolo más claro de ello.

3) ESTADO HOOD ROBIN

Desde el 2015 al 2019 el Estado siguió estando presente. Pero de otra manera. Continuó con parte de las políticas sociales y casi no hizo privatizaciones. Pero empezó a darle libertad al mercado. Mucha más. Pasó de priorizar la economía real, a priorizar la economía financiera. El grueso de su política se dirigía a los "mercados", no a las personas. En el centro de sus preocupaciones estaban las empresas, no los trabajadores. Como un péndulo, comenzó a inclinarse hace el otro lado. Hacia el del más fuerte. Por ejemplo, haber dejado de cobrarle impuestos a las agroexportadoras y -para compensar esa merma de ingresos- haber dejado de subsidiar los servicios de luz y gas, cargando íntegramente el peso de esos tributos en los bolsillos de los usuarios, configuró una transferencia monumental de recursos de una pequeña minoría pudiente a una inmensa mayoría laburante.

¿QUÉ PASA CON LA NUEVA LEY DE ALQUILERES?

A través de esta norma se puede identificar cual es tipo de Estado que tenemos hoy. Primero: refleja un Estado presente porque decide regular una situación concreta de desequilibrio. Segundo: refleja que, a la hora de regular a favor de una u otra parte, lo hace a favor de la más débil: el inquilino. Sintéticamente:

AUMENTOS UNA VEZ AL AÑO

La nueva ley plantea que los aumentos dejarán de ser semestrales y pasarán a ser anuales. El monto del aumento no será discrecional. Se basará en un indicador que publicará el Banco Central.

CONTRATOS MÁS LARGOS

Se extiende el mínimo de los contratos de dos a tres años. Esto brinda mayor estabilidad para una familia que no tiene que vivir de mudanza en mudanza. Además, eso reduce gastos de depósitos, comisiones, seguros de caución, mudanzas, etc.

RENOVACIÓN

Las partes estarán obligadas a acordar las condiciones de renovación con 60 días de anticipación, para que el inquilino tenga tiempo para buscar otra vivienda.

DEPÓSITO

El mes anticipado y el de depósito no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. La devolución del depósito deberá ser en efectivo, al momento de la restitución del inmueble y actualizada al valor del último mes de alquiler.

GARANTÍAS

Se contemplan nuevas opciones. El locatario deberá proponer al menos dos alternativas, que pueden ser un título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal.

GASTOS

Los que sean habituales quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

COMPENSACIÓN POR GASTOS

Los gastos que sean a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres.

AYUDA

Se crea un Programa de Alquiler Social que facilite el acceso a la vivienda en alquiler, con especial consideración de las personas en situación de violencia de género.

Carlos Pérez Cavalli

Concejal del Frente de Todos

Abogado

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